中國樓市發生轉折性變化 有望打破“屢調屢漲”

    近一年來，“房子是用來住的、不是用來炒的”的樓市調控目標取得了明顯效果，中國房地產市場內在運行規律正發生轉折性、根本性的變化，延續多年的越調越漲怪圈有望被徹底打破。 十九大報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?br/>

    今年以來，樓市調控政策嚴厲度與密集度超過了以往任何一年。中原地產近日發布的數據顯示，2017年以來，出臺相關房地產調控政策措施已經接近180次。一系列“史上最嚴”的調控措施接連出臺，密織調控大網。
今年政府工作報告修改補充了“遏制熱點城市房價過快上漲”這一重要內容，樓市調控開始升級。從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、青島、廈門等熱點二線城市，再到合肥、武漢、鄭州、成都、西安等中西部城市，再到環京、環滬、環深等一線城市的都市圈，“調控升級”、“政策加碼”成為房地產市場的“主旋律”。
    中國指數研究院最新報告分析，相比2016年“9·30”調控主要集中在一線城市和熱點二線城市，2017年出臺調控政策的城市，則從東部擴展到了中西部，從一二線熱點城市擴散到三四線城市。與此同時，這一輪的調控政策也呈現出新的變化，中心城市和周邊城市政策同步調控，形成“合力效應”。
　截至目前，一線城市全部執行“認房又認貸”政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。多個城市通過出臺離婚一年內申請房貸按二套算等政策，“劍指”通過“假離婚”成為“首次購房者”的鉆政策空子行為。南京、廈門、廣州、?？诘瘸鞘刑岢?，新購住房2年或3年內不得再上市等政策，珠海個別地塊將“限售”延長到了10年，抑制短期投機需求穩定市場預期。
 

    “房子是用來住的、不是用來炒的”首次寫入十九大報告這一歷史性的綱領性文件，這是一個重大的民生承諾，為今后房地產調控和改革確定了方位，也為科學看待房地產問題確立了坐標。
　 7月21日，住建部會同國家發改委等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，通知明確各地要搭建住房租賃交易平臺，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點。相關業內人士表示，如果將2002年到2016年這段時期房地產市場化改革特征歸納為“全面市場化，土地招拍掛，推進金融化，房產投資化”，那么2017年以后的房地產改革應該是“房住不炒，租購并舉，多主體供給，多渠道保障”。
在其看來，今后一個時期，我國部分大城市住房可能會形成“5050、442、6070”的政策構架。即50%通過商品住宅解決、50%通過租賃解決的整體格局。在50%的租賃解決中，40%通過政府保障性租賃房解決、40%通過企業市場租賃房解決、20%通過社會租賃房解決，戶型結構是60平方米及以下的小戶型占70%。其余30%為人才租賃房，面積適度放大。
 

    目前，從中央到地方，致力于實現廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開，“住有所居”正在不斷從夢想走向現實，房價再度暴漲的各種條件逐步受到抑制。新世紀以來，樓市調控“屢調屢漲”的怪圈正在被打破。
  《瞭望》新聞周刊記者梳理近期各項房地產改革政策發現，房地產長效機制的建立已經開始有序推進。在金融方面，監管部門嚴查各類消費貸流入樓市，各地推出了限貸措施、房貸利率、住房公積金的使用以及國家住房銀行的探討；在住房供應方面，已經形成了商品房、保障房、共有產權住房、建立住房租賃市場等；在立法方面，正在加快房地產稅立法；在土地制度方面，住房土地供應要實現“三匹配”等。其中，土地各項改革的推進已經逐步構成了未來房地產調控長效機制的主要架構。
    十九大召開期間，就房地產長效機制，住建部部長王蒙徽接受公開采訪表示，住建部將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產長效機制的建立。這意味著，新一輪房改在根本制度上已經做出調整，“多主體供給、多渠道保障”將會逐漸變成現實，商品房、政策性住房和集體土地入市將多路并進。
    本輪調控更重視各項調控政策內在銜接,樓市降溫、地市不冷，也給長效機制的建立提供了時間。尤其隨著房地產供給側改革的加快推進、“商品房＋保障房”供應體系的日益完善，以及地方財稅體制和收入分配改革走向深入，我國房地產有望逐漸步入“租購并舉、理性開發、持續發展”的理性軌道。